相続した不動産売却!失敗しない不動産選びと手順とは?

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皆さんこんにちは、よしかです。

不動産を相続したとき、できるだけ高く売却したいですよね。

でも、何から始めたらいいの?手順は?

不動産が多すぎてどこに頼んだらいいかわからない!?

ってなりますよね。

今回は相続不動産をできるだけ高く売却するために

失敗しない不動産選び、手順を紹介したいと思います。

これでもう迷わない!

この記事ではこんな悩みを解決します
  • 不動産相続したけど、売却に失敗したくない!高く売りたい!
  • 売却したいけどどの不動産に頼んだいいかわからない!
  • 売却の手順が分からない!

相続不動産の売却手順とは

不動産を相続し、遺産分割協議書作成、名義変更、登記

と進んだら次はいよいよ不動産売却です。

まだ遺産分割協議書や名義変更、登記は終わって

ないよーって方は下記の記事を参考下さい。

とはいえ普段不動産売却なんかしないんだから

何からしていいかわかりませんよね。

よしか
よしか

なのでまずは簡単な手順から

説明していきます。

  1. 不動産一括査定サイトを利用し、複数の仲介業者に依頼する。
  2. 買取か仲介か売却方法を選ぶ。
    • 買取ならば1社に選んで媒介契約を交わして売却し終了。
  3. 仲介業者をある程度選別し、契約方法を選ぶ
    • 一般媒介契約か専任媒介契約か
  4. 売却の仕方もきめる。現状渡しか、更地渡しかなど
  5. 不動産の買い手がついたら売却するか決める。
  6. 売却を決めたら買い手と仲介業者を通し売買契約を結ぶ。
    • 更地渡しならここで撤去などの工事が発生
  7. 銀行にて買主、売主、仲介業者、司法書士、銀行員で決済処理を行う。
    • ここで支払い関係の決済もすべて行う

このような手順で進んでいきます。

では、もう少し細かく説明していきます。

不動産売却の仲介業者を選ぶ

相続した不動産を売却する為に

売主(相続人)と買主の間を取り持って手続きを

するのが仲介業者になります。

この不動産選びが売却金額

今後の手続きを左右しますのでめちゃくちゃ大事です!

では、具体的にどう選ぶかというと

よく広告等で見たことがある

不動産一括査定サイトに登録し仲介業者を探します。

あ、よく聞く話だよね

知ってるよー

よしか
よしか

大事なのはそれだけじゃないんだよ

それは、、、

  • 複数の不動産一括査定査定サイトに登録すること
  • 納得のいく査定、不動産がいないときは少し期間を空けること

複数の不動産一括査定サイトに登録しよう

なぜ複数の不動産一括査定サイトに登録するかというと

私は以下3社のサイトに登録しました。

  • イエウール
  • リビンマッチ
  • RE-Guide不動産一括査定

そうすると、連絡が来る仲介業者の会社が異なるんです。

ということは、よりいい条件の仲介業者を探すことができるということ。

最低でも10社以上は査定してもらった方がいいです。

納得のいく査定がでるまで

もし不動産一括査定サイトに登録して査定を

行っても納得のいく査定や仲介業者が見つからなかったときは、、

時間を空けよう!

当然ながら不動産価格は変動しているわけで

査定時期をずらすと不動産価格が上がったり

適正な価格に戻ったりします。

よしか
よしか

ちなみに私は7ヵ月くらい空けました。

ただし、当然ながら変動するので

期間を空けることで、上昇もすれば下降もするということは気を付けよう

あとは

大事なこと
  • その場所の不動産相場を知ること!都道府県で全然違います!
  • あくまで時間を空けるのは早急に売却が必要ない場合とリスクを理解する事
    • 固定資産税が発生したり
    • 放置中に不測の事態で資産価値が下がったり
    • 天災などで火災が起こったりすればも逆に賠償責任が発生も
  • 相続して売却までは相続して3年以内に!

良い仲介業者を見分ける方法

不動産一括査定サイトに登録すると

多くの仲介業者から連絡が来ます。

でもどこの仲介業者がいいのか

分からない

やはり大きな会社の方がいいのかな?

見分け方法ない?

よしか
よしか

そんなことはありません

では見分け方をお伝えします!

  • やめた方がいい業者
    • 相場よりかなり査定額が低い
    • 連絡が遅い
    • 査定がメールの文面のみで、査定書を添付してこない
    • 査定の根拠となる書類を出さない
    • マイナスポイントばかりを説明する
    • 土地が100坪ほどだと分割での売却をやたら進める
    • メールでの返答のみで短文
  • 検討したい業者
    • 査定金額が相場くらいか相場より高い
    • 連絡が早い
    • 査定書を書面できちんと出す
    • 根拠他なる書類を出してくる
      • 付近の時価公示データ
      • 付近の取引事例
      • 査定条件表など
    • 売却後の税金処理の提案なども考えてくれる

こんな感じですが

必ずしも会社の大小で決めるのもやめましょう。

小規模だと動きがいい、融通が利く、決済権限が担当に

あったりするメリットもあったりします。

逆に大きいと資金力がある、安心力がある

でも、融通が利かない、決済に時間がかかる等のデメリットもあります。

よしか
よしか

小規模だと社長が担当になったり

するので色々な融通、サービス

をしてもらえたりします。

3から5社くらいに絞り込みましょう。

買取か仲介か

まずはこの二つを検討し決めましょう。

買取というのは即座に相続不動産を買い取ってもらうことです。

仲介というのは仲介手数料を払ってより高い金額で売却できるよう買い手を

探してもらうことです。

すぐに現金が必要でない限り仲介でいいと思います。

仲介手数料ってどのくらい?

仲介を頼むとどれくらい金額がいるの?

って気になりますよね。

でもこれは宅地建物取引業法で報酬上限が決まっていて下記のようになってます。

取引物件価格仲介手数料上限
1400万円超取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税
2200万円~400万円以下取引物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税
3200万円以下

例) 取引金額 2000万円×0.03+6万円+消費税10%=72.6万円

下限は決まってないので仲介する不動産との交渉次第で安くなります。

よしか
よしか

後述の専任媒介契約を結べば

値下げ交渉もしやすいです。

契約方法を選ぶ

絞り込めたら売却方法を選びましょう。

売却方法は三つですが

基本は専任媒介契約と一般媒介契約と思って問題ないかと思います。

  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約
  • 専属専任媒介契約

専任媒介契約

仲介業者を1社に絞って契約することです。

指定流通機構(レインズ)への登録が義務になっており

契約してから7日間、その後二週間ごとの報告義務があり

契約期間は3か月というのが特徴です。

メリットとデメリットは

  • メリット
    • 売主と窓口が一つなので契約がスムーズ
    • 途中、自分で買い手を見つけて売買契約を結んでいい
    • 仲介業者独自の割引や特典を受けられたりする
    • 他の会社に頼まない為、一生懸命活動してくれる
    • 契約してから7日間、その後二週間ごとの状況報告義務がある
  • デメリット
    • 1社しか頼めないので仲介業者次第で売却活動が進まない
    • 競争がないため営業努力をあまりしない場合もある
よしか
よしか

やはり報告義務があるのは

でかいですね!待つ方は

連絡ないと不安になる。

一般媒介契約

あまり制限がなく複数の不動産会社に仲介を依頼できる。

指定流通機構(レインズ)への登録が義務ではなく

売主が直接買い手を見つけて契約もできる。

  • メリット
    • 各社の競争が働き、売却が早い可能性がある
    • 競争が働き、人気エリアでは値段が上がることも
  • デメリット
    • 複数の社に依頼を出してるため、他が先に契約を決めれば営業活動が無駄に。なので積極的に活動しないこともある。
    • 人気エリア出ないと見向きもされないことも
    • 販売状況を報告することが義務付けられていない為、担当者が手を抜くことが多い
    • 色んな業者が介在するとどこの業者のどんな人なのか分からなくなる。

以上を踏まえて

個人的には専任媒介契約がオススメです。

ただし良い仲介業者に出会う必要があるため、業者選びは慎重に。

更地渡しか現状渡しか

仲介を選び、媒介契約を結んだら

更地渡しか現状渡しかを伝えましょう。

撤去するお金がかからないし

現状渡しがいいかなぁ

よしか
よしか

と、私も思ったんですが

これは絶対といっていいほど

更地渡しをオススメします!

更地渡しっていうのは建物を撤去してから買主に売却する方法なので

ですが当然デメリットとして撤去費用が2150~200万近くかかったりします。

メリットとして更地の方が買い手がつきやすい事で、買い手からの

交渉では更地渡しが条件であることも多いです。

しかし、、、更地渡しの最大のメリットは

相続不動産を売却するときにかかる譲渡所得税を軽減させることです。

3,000万円の特別控除の特例を受けるための条件に該当する為なんです

なんせ譲渡取得税の税率は20%~40%なのでかなりでかいです。

単純計算で2000万で売却しても最大で800万も取られる可能性があるのです。

これを3000万円以内で特例に該当すれば税金がかからないことになる。

よしか
よしか

もちろん耐震基準に満たすことなど他の条件

もあるのですが、更地渡しが一番いいかと。

私は個人的に更地渡しをオススメします!

買い手がついたら売却

晴れて買い手がついたらいよいよ売却し決済処理という

流れになります。ここまでくればもう終わりは見えてきました。

もし撤去して更地渡しならここのタイミングで撤去費、滅失登記、測量費など

払いましょう。

え、でも一度に何百万も払えないよ!?

よしか
よしか

大丈夫ですよ!買い手が見つかり売買契約書を結んだ時点で

手付金が百万単位で入ってくるのでそれで払いましょう

もし足りなくても

基本的に工事の支払い条件は末締めの翌末現金払いとかなので

最終の残金決済の時にすべての売却金を受け取ってそこから

司法書士や仲介業者に仲介手数料等を払えば問題ないです。

まとめ

相続不動産を上手に高く売却する方法と手順は

  • 不動産一括査定サイトに登録し複数の仲介業者に査定を依頼
    • 複数のサイトに登録しよう
    • 納得のいく査定がなければ期間を空けるのもあり
    • いい仲介業者の選び方
      • 査定書を書面できちんと作成
      • 根拠となる資料を出してくる
      • 税金のことなど売却後の提案アドバイスもくれる
      • 連絡が早い
      • 相場に適した金額を提示している
  • 買取か仲介か選ぶ(仲介がオススメ)
  • 媒介契約方法を選ぶ、専任媒介契約がオススメ
  • 現状渡しか、撤去して更地渡しか?
    • 更地渡しがその後の譲渡所得税の控除条件でもあるため

以上になります。

不動産売却のために必要なのは

土地の相場の知ること、だまされないために多少の勉強をして

法律を知ることだと思います。

よりいい不動産仲介業者に出会えば

いい取引ができますので

良い目を養いましょう!

同じ悩みを持つ方の参考になればと思います!

それではまた~

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