知らないと大損!?相続した家や土地を売却時にかかる譲渡取得税は控除できる!3000万円の特別控除とその要件とは?

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皆さんこんにちは、よしかです。

親族がなくなり相続等で家や土地を相続したときに

不要だったらあなたはどうしますか?

必要なかったら

売却して現金として

受け取りたい

持ってても固定資産税もかかるし

それに手入れもしなければ

ならないし、いたずらや放火等で

近所に迷惑をかけた日にはめもあてられない

よしか
よしか

そうだよね、でもそのまま

売却したら利益となり譲渡取得税とよばれる

税金が最大39%もかかってしまう。

例えば2800万で不動産が売却できても

1092万近く税金を払うことになる。

いやいやほぼ半分取られるなんて嫌だ!

せっかく残してくれた財産なのにひどい!

けど税金からは逃れないんでしょう?


よしか
よしか

実はあまり知られたはないけど

一定の要件を満たせば

絶大な節税効果のある制度

存在するんだよ。それが

3,000万円の特別控除の特例」


「3,000万円の特別控除の特例を」受けることができれば

譲渡所得による最大39%もの税金が控除され税金が発生しない可能性があるのです。


ただし、特例を受けるための

適用要件はものすごく厳しく

わかりずらいです!

なので私の実体験をもとに

できるだけわかりやすく紹介できればと

思います!

この記事を読むことで、

この記事はこんな人に向けての記事です
  • そもそも譲渡取得税ってなに?どんな計算方法?
  • 購入当時の売買契約書をなくしてしまってるんだけど・・
  • 3,000万円の特別控除とは?
  • 3,000万円の特別控除の特例必要な要件とは?


そもそも譲渡取得税って?

相続した土地や建物を売却することで

発生する譲渡取得益に対してかかる

住民税や所得税などを総じて譲渡取得税といいます。


この譲渡所得って分離課税で給与等とは別に課税されます。

なので控除できるできないにかかわらず、確定申告は必要になります。


取得益とあるように「利益がでたら発生する税金」ということ


相続してた家屋を売却して利益出ない

なんてことあるの?

よしか
よしか

単純に売却額ではく

課税譲渡所得金額のことだからだよ

どういうことかというと下記の様に計算されます。

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額=課税譲渡所得金額


要するにこの計算でマイナス(利益が出なければ)なら

税金は発生しないよということ。



取得費とは?

取得費を簡単に説明すると

売った土地や建物を買い入れたときの購入代金

  • 家や土地の購入代金
  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 設備費
  • 改良費などの合計額(取得価額)です。


ただし、当時の売買契約書がないと

取得費は不明となり計算出来ません


その時は「購入金額の5%を取得費とし計算する」

というルールがあります。


例えば2800万円で相続した土地や家屋が売れた場合

2800万円×0.05%=140万円が取得費になります

譲渡費用とは?

よしか
よしか

土地や建物を売るために

直接かかった費用のこと

具体的に言うと

  1. 仲介手数料
  2. 収入印紙類
  3. 立ち退き料
  4. 建物の撤去費用
  5. 違約金


普通に相続した家や土地を売却する場合は1、2、4くらいです

注意すべき点は、修繕費や固定資産税や維持管理費用は

譲渡費用には含まれないということ


ようするに、「とっとと売る」

あまり先延ばしして、修繕費や固定資産税を払っても

譲渡費用にならないのです

特別控除額とは

  • 3,000万円の特別控除の特例
  • 軽減税率の特例
  • 買換え(交換)の特例など


今回はこの今回は3,000万円の特別控除の特例の話ですね

長期譲渡所得又は短期譲渡所得のどちらでも

税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円が控除されます。

重要なポイント



上の図でわかるように大事なのは


「取得費がわかる書類があるかどうか」

焦点になります


なので・・・

  • 第一に購入時の売買契約書を死ぬ気で探す!
  • どうしても見つからない場合は3000万円の特別控除を受ける!



とはいえ

そもそも相続で得た土地や家屋は親や祖父母の可能性が高く。

この制度の適用案件として

昭和56年5月31日以前に建てられた家屋となっている。


昭和の物なんか簡単に見つかるでしょうか?



・・・・・否!昭和の物なんかキチンと貸金庫に入れるような

几帳面な人ではない限りなかなかみつからない。

私の場合なんか昭和33年でしたし、そもそも肝心な人は

亡くなっているため聞きようもない。

なので3,000万円の特別控除が重要になってくるわけです。

当時の売買契約書がない人にとっては

最後の希望なのです・・・

譲渡取得税の計算方法

取得費が重要だってことはわかった

課税譲渡所得金額が判明したけど

最大39%っていう税率はどう決まるの?

よしか
よしか

長期譲渡所得短期譲渡所得

で税率が決まります。

簡単に売るまでにどのくらい

期間がかかったかということ


土地や建物を売った年の1月1日現在で

長期譲渡取得短期譲渡取得
売却までの期間5年以上5年以内
住民税5%9%
所得税15%30%

どちらにせよとんでもなくかかりますね!

なので重要なのは短期や長期に関わらず

3,000万円の特別控除の特例をうけること

例を言うと課税譲渡所得金額が3000万円

短期譲渡取得なら

0円になるのか、最大39%の1170万を払うか

ってことになる。

3,000万円の特別控除の特例とは

私は相続した家の当時の売買契約書を

紛失してるから

3,000万円の特別控除の特例

受けるしかないのね

3,000万円の特別控除の特例

大事なのはわかったけど

結局どういうもの?

よしか
よしか

国税庁のホームページでは

以下のように定義してる


No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は

被相続人居住用家屋の敷地等を

平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って

一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで

控除することができます。これを

被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。

国税庁ホームページより引用


これを読むとまた、一定の要件と出てきます。

またなにか詰まったような言い回しなので

少し説明していきます。

3,000万円の特別控除の要件って?

とにかくこの要件が複雑でややこしいので

意外と使いにくい制度となっている。

よしか
よしか

まじで複雑なので

簡単に説明していきます

建物や土地に関する要件

  1. 昭和56年5月31日以前に建てられた家屋
  2. 区分所有建物ではない(マンションではない)
    • 二世帯住宅はだめ
  3. 家屋には相続の開始直前において亡くなった方が居住してること
    • 亡くなる直前まで住んでいたか?ということ
  4. 相続の開始直前において他の居住者がいないこと
    • 亡くなる直前まで誰も他の人が住んでいないか?
  5. 相続開始から売却までに事業用や居住用に使用してないこと


昭和56年5月31日以前で

マンションがダメなのはなぜ?

よしか
よしか

この制度はそもそも

倒壊の危険がある

空き家をなくすための制度

だからマンションはだめで

古い空き家に対してのみの

制度なんだ

相続の開始直前において他の居住者がいないこと

これは結構厳しい条件


家族であれ、他に住んでる人がいたらだめということ

この時点で結構クリアできない人が多いきがする。


厳しすぎでしょう・・・

家屋には相続の開始直前において亡くなった方が居住してること

亡くなる前に入院したり

老人ホームにいたら居住してない

けどどうなの?

よしか
よしか

一応、平成31年4月以降は老人ホームに入居して

亡くなる直前まで居住していなくても

老人ホームに入る直前まで居住していて

それ以降誰も居住していなければ適用を受けれる


大事なのは老人ホーム等に入居した場合

別の方が絶対に住まないようにした方が後々いいってこと。

特例を受けるための適用要件


  1. 相続又は遺贈により家屋及び敷地等を取得したこと
  2. 家屋を売るか、家屋と土地を一緒に売却したか
  3. 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  4. 売却代金が1億円以下であること
  5. 同一の被相続人から相続した土地や家屋の売却において特例を受けるのは初めてである
  6. 売却先は第三者である、親子や夫婦はだめよということ


この中で特にややこしいのが

2番の「敷地と建屋の売却か土地のみの売却か」という所



二つに共通してることは

よしか
よしか
  • 誰も住んではいけないし
  • 貸してはいけない
  • 事業に使ってはいけない


ここで気になる要件に気づきませんか?

「地震に対する耐震基準を満たしているか?」


そもそも昭和56年5月31日以前

建てられた建物じゃないとダメなのに

耐震基準みたしてるわけなくない?


これは何を意味してるかというと

リフォームして耐震基準を満たせという意味


今から売却しようとしてるのに

お金かけてリフォームするとか

正直意味わからない


要するに国は何をいいたいかというと

「家屋を撤去しろと言ってる」

なので土地と建物を相続し売却の際は

  • リフォームして耐震基準を満たすか
  • 撤去し土地のみにする必要がある


の二択なのだが実質は

撤去一択のような気がする

要件が昭和56年5月31日以前に建てられた家屋

なので築年数はほぼ40年超える

この築年数の耐震補強リフォームは

おおよそ130万~250万と幅広い

よしか
よしか

この金額を出すくらいなら

間違いなく撤去費で同じくらい

かかっても撤去した方がいい


撤去をススメる理由
  • リフォームして耐震基準を満たしても、売却し買い手が付きやすいのは撤去した更地
  • 仮に買い手がついても、撤去が条件とか割とある。


まとめ

  • 譲渡取得税とは相続した土地や建物を売却することで発生する譲渡取得益に対してかかる税金
  • 課税譲渡所得金額がマイナスなら発生しない
  • 計算方法は譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額=課税譲渡所得金額
  • 当時の売買契約書がない場合、取得費は売却金額の5%で計算される
  • なので当時の売買契約書を最優先に探す
  • 上記を紛失している場合に3,000万円の特別控除の特例を考える
  • 譲渡取得税の計算方法
    • 短期譲渡取得 5年以内に売却 税率39%
    • 長期譲渡取得 5年以上たった後に売却 税率20%
  • 3,000万円の特別控除の特例とは
    • 相続家屋や土地を平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売り
    • 一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除するというもの
  • 3,000万円の特別控除の要件
    • 昭和56年5月31日以前に建てられた家屋
    • 区分所有建物ではない(マンションではない)二世帯住宅はだめ
    • 家屋には相続の開始直前において亡くなった方が居住してること亡くなる直前まで住んでいたか?ということ
    • 相続の開始直前において他の居住者がいないこと亡くなる直前まで誰も他の人が住んでいないか?
    • 相続開始から売却までに事業用や居住用に使用してないこと
  • 特例を受けるための適用要件
    • 相続又は遺贈により家屋及び敷地等を取得したこと
    • 家屋を売るか、家屋と土地を一緒に売却したか
    • 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
    • 売却代金が1億円以下であること
    • 同一の被相続人から相続した土地や家屋の売却において特例を受けるのは初めてである
    • 売却先は第三者である、親子や夫婦はだめよということ
  • 適用要件は耐震基準を満たすリフォームをするより撤去して売却する


いかがでしたか?

もうめんどくさくていいかってなるかも

しれません。

しかし!

譲渡取得税は条件次第ではものすごい

税金が加算されます。

だからこそこの3000万円の特別控除の

制度を活用して節税していきましょう!

まぁそもそも当時の売買契約書があれば

この制度を使わなくて済む場合が

多いと思います。

次回は3,000万円の特別控除の特例の為に必要な書類」

紹介していきますのでこうご期待!

それではまた~

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